Адрес

г.Томск, ул.Красноармейская, д.96 , оф. 513.
тел. (3822) 530229

Вопрос-Ответ: Налогообложение: НДС
 

Вопрос-Ответ: Налогообложение: НДС

10.02.2013 | Татьяна, бухгалтер
Вопрос: Возникла следующая ситуация по договору купли продажи недвижимого имущества в декабре 2012 года (Акт приема передачи 17.12.2012).
Наша организация реализовало физическому лицу земельный участок и строения.
Деньги получены в декабре 2012 г. Право собственности зарегистрировано 17 января 2013 года.
В составе полученной суммы 1 млн. руб. стоимость земельного участка - 274 тыс. руб., стоимость зданий - 726 тыс. руб.
Просим разъяснить:
1) Верно ли, что в бухгалтерском и налоговом учете доход от этой сделки нужно отразить в 1 квартале 2013 г, на момент регистрации договора?
2) Как быть с НДС с полученной оплаты?
3) Как оформить данную сделку по проводкам и по документам (счет-фактура, накладная)? Можно ли как обычную куплю продажу оформить январем 2013 года по дате регистрации?
Ответ:
    1. Дата возникновения дохода в бухгалтерском и налоговом учете

      В Вашем случае действительно доход и в бухгалтерском, и в налоговом учете от сделки по реализации объектов недвижимости возникнет в 1-ом квартале 2013 г. на момент регистрации права собственности покупателя – 10.01.2013 (как и момент признания выручки от реализации для целей НДС).

      С 01.01.2013 введена в действие новая редакции пункта 3 ст. 271 НК РФ, дополненного согласно Федеральному закону № 206-ФЗ от 29.11.2012 абзацем (специальной нормой):

      «Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества».

      При этом закон № 206-ФЗ не содержит особого порядка применения указанной нормы в части переходных положений. Разъяснения Минфина РФ на сегодняшний день также отсутствуют. По нашему мнению, по актам передачи по 31.12.2012 года включительно должен действовать старый порядок, то есть моментом определения выручки будет момент перехода права собственности к покупателю.

      В бухгалтерском учете до внесения изменений в ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка определяется по-прежнему также на момент перехода права собственности (подп. (г) п. 12 ПБУ 9/99). По НДС момент определения выручки от реализации (отгрузки) – также передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ).

       

    2. НДС

      Моментом определения налоговой базы согласно п. 1 ст. 167 НК РФ является более ранняя дата – отгрузка либо день оплаты в счет предстоящей поставки. Следовательно, в части облагаемых НДС операций (строений, зданий) налоговая база возникла на момент получения денежных средств – в декабре 2012 года. НДС следует уплатить по 4-ому кварталу 2012 года.

      В 1-ом квартале 2013 года в налоговой декларации по НДС в общеустановленном порядке будет отражена реализация зданий и одновременно вычет НДС в части предоплаты.

       

      По земельному участку НДС уплачиваться не должен (включая предварительную оплату): в соответствии с подп. (6) п. 2. ст. 146 НК РФ «не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации земельных участков (долей в них)».

      Следовательно, ни при получении предоплаты за земельный участок, ни при передаче покупателю земельного участка не должен составляться и счет-фактура. Обязанность составления счетов-фактур предусмотрена при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с настоящей главой, в том числе не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 169 НК РФ).

       

    3. Документальное оформление и проводки

      А) Счета-фактуры

      При продаже физическому лицу зданий счет-фактуру на сумму 726 тыс. руб. оформить нужно, исключения (когда счет-фактура не оформляется) установлены лишь для реализации товаров за наличный расчет предприятиями розничной торговли с применением ККТ.

      Причем согласно требованиям п. 3 ст. 169 НК РФ по зданиям нужно выставить счет-фактуру дважды – один раз при получении предварительной оплаты в декабре 2012, второй – при отгрузке, то есть при переходе права собственности на здания 10.01.2013.

      По земельному участку, как указано выше, счета-фактуры не оформляются.

 

Б) Акты приема-передачи либо накладные

В том случае, если Ваша организация приобретала данные активы для перепродажи и учитывала в составе товаров на счете 41, передача покупателю должна быть оформлена исключительно накладной формы № ТОРГ 12.

В том случае, если объекты были приняты к учету в состав основных средств организации, их передача покупателю – физическому лицу может быть оформлена по выбору организации любым передаточным документом:

  • унифицированной формой № ТОРГ 12;

  • унифицированной формой № ОС-1а;

  • накладной или передаточным актом не унифицированной формы, содержащей все обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Федерального закона № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», и утвержденной в учетной политике Вашей организации.

    В 2012 году - на момент передачи (14.12.2012) – действует старый закон «О бухгалтерском учете» № 129-ФЗ, следовательно, применение унифицированных форм обязательно лишь по тем операциям, по которым имеются унифицированные формы.

    В соответствии с указаниями по заполнению формы № ОС-1а данная форма применяется для учета передачи зданий, сооружений между организациями, в частности, при выбытии из состава основных средств в случае продажи другой организации.

    Исходя из выше изложенного, считаем, что сделка может быть оформлена двумя накладными отдельно (на земельный участок без НДС и на здания с НДС) или, соответственно, двумя передаточными актами. Дата документов – 14.12 2012 года.

     

    В) Бухгалтерские проводки

    Согласно нормативно установленному порядку в бухгалтерском учете должны быть выполнены следующие записи:

  1. на дату передачи 14.12.2012:

    Дт 45  Кт 01 (41) – на сумму остаточной стоимости зданий и первоначальной

    стоимости земельного участка (балансовой стоимости

    товаров);

  2. на дату получения оплаты в декабре 2012 (считается авансом, так как - до выручки):

    Дт 51  Кт 62/ав.облаг.НДС         726 000 руб.   – в части стоимости зданий с НДС;

    Дт 51  Кт 62/ав.НЕоблаг.НДС     324 000 руб.   – в части стоимости земельного

    участка – без НДС;

    Дт 62/ав.облаг.НДС  Кт 68/ндс   110 746 руб. – начислен НДС (726 000 х 18 : 118);

  3. на дату перехода права собственности - 10.01.2013:

    Дт 62  Кт 90/облаг.НДС             726 000 руб. – в части стоимости зданий;

    Дт 62  Кт 90/НЕоблаг.НДС         324 000 руб. – в части земельного участка;

    Дт 90  Кт 68/ндс                     110 746 руб. – НДС с выручки по зданиям;

    Дт 90  Кт 45                                                    – списание стоимости реализованного имущества;

     

    и одновременно:

    Дт 68/ндс  Кт 62/ав.облаг.НДС   110 746 руб. – вычет НДС по авансу;

    62/ав.облаг.НДС  Кт 62                726 000 руб. – зачет аванса;

    Дт 62/ав.НЕоблаг.НДС  Кт 62       324 000 руб. – зачет аванса;

И.В. Пономарева